재계약이면 임대료는 정말 5%까지만 올릴 수 있을까?

안녕하세요. 계산실장 HK입니다.

요즘 부동산계산실의 임대차계약서 작성기를 조금씩 손보고 있습니다.

계약서라는 게 양식만 잘 만들어 놓으면 되는 줄 알았는데, 만들다 보니 생각보다 확인할 게 많더라고요.

그러다가 임대료를 계산하는 부분에서 잠깐 멈췄습니다.

“재계약할 때는 5%까지만 올릴 수 있는 거 아닌가?”

저도 당연히 그렇게 알고 있었습니다. 그래서 처음에는 기존 보증금이나 월세에 1.05를 곱하면 끝나는 문제라고 생각했죠.

예를 들어 기존 보증금이 2억 원이라면,

2억 원의 5%는 1,000만 원이니까 2억 1,000만 원.

기존 월세가 70만 원이라면,

70만 원의 5%는 3만 5천 원이니까 73만 5천 원.

여기까지는 아주 간단합니다.

그런데 계약서 작성기에 이 기능을 제대로 넣으려고 관련 내용을 더 찾아보니, 제가 알고 있던 것처럼 단순하게

‘재계약 = 무조건 5%’

라고 해버리면 안 되겠더라고요.

주택임대차보호법에는 차임이나 보증금의 증액청구에 제한이 있습니다. 증액할 때는 기존 금액의 5%를 넘을 수 없습니다.

한 번 증액한 뒤 1년 이내에 다시 증액을 청구하는 것도 제한됩니다.

그런데 여기서 중요한 게 하나 있었습니다. 계약갱신요구권을 사용해 갱신하는 것과, 임대인과 임차인이 서로 새로운 조건에 합의해 계약을 연장하는 것은 같지 않습니다.

예를 들어 임차인이 계약갱신요구권을 행사한다면 임대료 증액은 5% 범위가 중요합니다.

반대로 계약갱신요구권을 행사하지 않고 임대인과 임차인이 서로 합의해서 새로운 조건으로 계약을 연장하는 경우에는 5%를 넘는 금액으로 합의한 계약도 있을 수 있습니다.

저는 이 부분이 꽤 의외였습니다.

그동안 저 역시 막연하게

“전월세 재계약은 5%.”

정도로만 알고 있었거든요.

결국 숫자를 계산하기 전에 먼저 확인해야 할 게 있었습니다.

이걸 모르고 5%만 계산해서는 정확한 판단을 하기 어렵다는 거죠.

그래서 부동산계산실에서도 단순히 ‘기존 월세 × 1.05’만 보여주는 것보다는, 현재 계약 조건이 어떤지, 계약갱신요구권을 사용하는지, 보증금과 월세 중 무엇을 변경하려는지를 차근차근 확인하면서 계산할 수 있는 쪽이 더 좋겠다는 생각이 들었습니다.

특히 보증금과 월세를 함께 조정하기 시작하면 더 복잡해집니다.

보증금을 조금 낮추고 월세를 올릴 수도 있고, 반대로 월세를 줄이고 보증금을 올릴 수도 있으니까요.

이럴 때는 단순히 각각 5%를 계산하는 것보다 전월세 전환 조건까지 같이 보는 것이 훨씬 이해하기 쉽습니다.

그런데 전월세 전환율도 왜 5%일까요?

계산은 의외로 간단했습니다.

법에서는 연 10%와 ‘한국은행 기준금리 + 2%p’ 중 낮은 쪽을 전월세 전환율의 상한으로 봅니다. 2026년 9월 현재 기준금리는 3%이니까,

3% + 2% = 5%.

10%보다 낮으니 지금은 5%가 되는 거죠.

다만 임대료를 올릴 때 말하는 5%와 전월세 전환율 5%는 출발이 다른 숫자입니다. 전월세 전환율은 기준금리가 바뀌면 함께 달라질 수 있습니다.

결국 재계약도 숫자 하나만 계산해서 끝나는 일이 아니었습니다.

기존 계약을 확인하고, 어떤 방식으로 갱신할지 정하고, 새 보증금과 월세를 계산한 다음, 그 내용을 다시 계약서에 적어야 합니다.

생각해보니 이 과정이 꽤 귀찮습니다.

그래서 계산실에서는 이 과정을 조금 더 편하게 이어봤습니다. 기존 계약 조건을 입력하면 5% 기준 금액을 계산하고, 정한 조건을 다시 임대차계약서 작성기로 옮길 수 있게요.

계산기 만들다가 일이 점점 커지는 것 같기는 합니다. 그래도 제가 나중에 재계약을 하게 됐을 때 편하면 되겠죠.

오늘은 저도 당연히 알고 있다고 생각했던 ‘임대료 5%’를 다시 한번 살펴봤습니다.

재계약을 앞두고 있다면 일단 기존 계약 조건부터 한번 넣어 계산해보세요.

계산해보고 계약서를 보면 조금 덜 복잡하게 느껴질지도 모르겠습니다.